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최근 부동산시장에서는 ‘패닉바잉(Panic Buying, 공황 구매)’이 가장 큰 이슈입니다. 부동산뉴스를 주의 깊게 보신 분이라면 이 단어를 심심찮게 보셨을 텐데요.

패닉바잉이란 무엇일까요? 패닉바잉이란 가격 폭등이나 물량 부족 등 심리적 불안감으로 물건을 소비하는 추세를 일컫는 말입니다. 사재기 역시 일종의 패닉바잉이라 볼 수 있죠. 올 초 코로나19가 창궐할 때 전 세계적으로 마스크뿐 아니라 휴지 등 생필품이 품절되는 사태를 겪은 바 있는데요. 패닉바잉이 일어나는 시장을 ‘패닉 마켓(Panic Market)’이라고 부릅니다.

패닉바잉은 우리말로 ‘공황 구매’라고도 부릅니다. 여기서 ‘부동산 패닉바잉’이란 집값이 너무 올라 버리면 더 이상 집을 살 수 없을 것이란 불안감, 공포심에 주택을 매매하는 현상을 일컫습니다.

한국감정원에 따르면 7월 전국 아파트 매입자 연령대별 총합계는 10만2628건으로 전년 대비(4만4391건) 무려 231% 폭증했습니다. 연령별로는 40대 2만8330건(27.6%), 30대 2만5084건(24.4%)으로 3040 세대가 가장 많았습니다. 그다음으로는 50대 2만752건(20.2%), 60대 1만2879건(12.5%), 70대 6201건(6%), 기타 4764건(4.6%), 20대 4618건(4.5%) 순이었는데요.

지난해 6월 이후 전국 거래량에서 30대가 2만 건 이상을 기록했던 시기는 2019년 12월, 2020년 2월, 6월, 7월 총 4번입니다. 공교롭게도 정부가 부동산 정책을 발표한 직후와 딱 맞아 떨어지죠. 정부가 정책을 발표할 때마다 불안감에 휩싸인 3040 세대에서 부동산 패닉바잉으로 인한 매수세가 일어나고 있는 것입니다. 거래매수세는 아파트뿐 아니라 빌라 등으로도 이어졌는데요. 7월 서울의 다세대 및 연립주택 매매는 무려 7170건으로 2008년 4월 이후 12년 만에 가장 높은 수치를 기록한 바 있습니다. 경기도 오피스텔과 연립·다세대주택 거래량 역시 올해 6월 각각 1365건과 6590건을 기록하며 2008년 이후 최대치를 기록했습니다.

3040은 현 정부의 지지 세력이 결집한 세대입니다. 그동안 정부의 부동산시장 안정화 대책을 믿었던 그들이 지금 정부의 정책이 잘못됐음을 깨닫고 뒤늦게 주택을 매수한다는 것은 매우 중요한 부분을 시사한다고 볼 수 있습니다.

부동산 패닉바잉의 원인은 무엇일까요? 부동산 전문가들은 한결같이 올해 상반기 주택 매매거래가 늘어난 이유로 ‘집값 폭등’과 ‘부동산 규제’를 들었습니다. 지속된 부동산 규제로도 집값이 폭등하는 시대에 주택을 사지 않으면 안 된다는 불안감이 소위 ‘영끌(영혼까지 끌어모을 정도로 대출받아 집을 구매하는 일)’로 이어진다는 것이죠.

8월 20일 한국경제연구원은 ‘정부의 부동산대책 영향 분석 및 하반기 주택시장 전망’ 보고서에서 다발적 정부 대책으로 인한 혼란과 극단적인 규제에 따른 불안감이 주택시장 참여자들로 하여금 부동산 패닉바잉 등 공포심을 유발한다고 연구 결과 발표한 바 있습니다. 현 집값 상승의 원인으로는 주택 물량 부족뿐 아니라 3000조원 이상의 시중 유동자금, 3기 신도시(3기 신도시와 관련한 기사 더 보기) 등에 대한 대규모 보상금, 다주택자 증여 등 우회 거래 증가 등을 원인으로 꼽았습니다.

한국경제연구원은 자체 시뮬레이션 결과, 정부 대책 등 주택 수요를 억제하는 외부 충격이 발생하면 집값은 단기간 내 하락했다고 했는데요. 이후 내려간 집값은 신속히 회복한 후, 그 이전보다 더 높은 수준으로 상승한다고 밝혀 눈길을 끌었습니다.

게다가 현 패닉바잉의 원인 중에는 최근 급등하는 전셋값 역시 한 몫을 차지한다는 평이 있습니다. 최근 임대차 3법 시행 이후 수도권 일대 전세금이 급등했습니다. 계약갱신청구권, 전월세상한제(5%), 전월세신고제 등의 개정안이 임대인에게 큰 부담을 안겨줘 임차료 상승과 매물 급감 등으로 이어졌다는 분석인데요.

KB부동산 주간 아파트 동향에 따르면 수도권 아파트 전세가격지수는 6월 22일 101.3에서 매주 약 0.2%씩 가파르게 상승해 가장 최근인 8월 24일에는 무려 0.3%나 증가해 103.3을 기록했습니다. 전세 수급 지수는 189.1(100 이상이면 전세 공급 부족)로 전세 공급량이 매우 부족하다는 것을 알 수 있는데요.

8월 31일 서울부동산정보광장에 따르면 8월 서울 전월세 임대차 계약은 지난달 1만1600건보다 약 5000건이 감소한 6078건으로 알려졌습니다. 2011년 서울시가 관련 통계를 제공한 이래 전월세 거래량이 1만 건 이하로 떨어진 적은 이번이 처음입니다. 즉, 전셋값 급등과 전세 매물 부족에 쫓긴 3040 세대들의 매매가 크게 늘었다고밖에 볼 수 없는 상황이죠.

그렇다면 패닉바잉을 맞이해 정부는 어떤 대책을 세우고 있을까요? 정부 역시 부동산 패닉바잉을 잠재우는 데 규제 대신 공급대책이 효과적이라는 것에 동의하고 있습니다. 23번째 부동산대책인 8.4주택공급대책에서 국토교통부에서는 서울권역에 13만2000호 이상의 주택 공급 물량을 확대하고, 3기 신도시에서 약 30만 호가 넘는 물량을 투입하겠다고 밝히기도 했죠.

게다가 집 없는 저소득층을 위해 새로운 분양 모델로 새롭게 지분적립형 분양주택을 발표한 바 있습니다. 지분적립형 분양주택이란 초기 분양 시 집값의 20~40%만 내고, 최대 20~30년 동안 잔금을 납부해 주택을 취득하는 방식입니다. 2028년까지 서울과 수도권에서 1만7000호 공급이 계획돼 있습니다.

이런 상황을 통해 8월 20일 국회 기획재정위원회에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “정부의 정책이 점점 효과를 보고 있다. 30대 주택 매수 건수가 6월부터 7월 초까지 약 6000건 정도였다가 7월 11일 이후 1060건으로 줄어들었다”며, “30대 패닉바잉이 많이 진정됐다"고 발언하기도 했습니다.

하지만 정부의 평가와는 다르게 시장을 보는 수요자들의 시선은 다소 냉소적입니다. 일반적으로 부동산시장이 혼란기일 때 수요자들은 주로 관망세를 견지해왔습니다. 하지만 지금은 다릅니다. 수요자들은 지금 부동산시장이 아직 한참 더 오를 가능성이 있다고 믿기 때문입니다.

이는 국토연구원에서 발표한 부동산시장 소비심리지수를 봐도 잘 알 수 있습니다. 올해 3월을 기점으로 하락하던 소비심리지수는 5월 전국 109.8/수도권 111.9로 반등해 7월 전국 121.2/수도권 127.9로 상승했습니다. 서울은 5~7월간 무려 26.9포인트(112.5→139.4) 상승하며 매수 심리가 강하게 작용한 것을 볼 수 있습니다.

한국경제연구원에서는 ‘극단적 규제가 주택 소비 심리를 자극한 만큼 패닉바잉 현상은 규제가 존속되는 한 오랫동안 주택시장에서 단기에 사라지긴 어렵다’는 평을 내놓았습니다. 그렇다면 패닉바잉을 해소하기 위해선 어떤 대책이 필요할까요?

작금의 패닉바잉 사태를 해결하기 위해선 우선 규제 일변도 부동산 정책을 개선하고, 시장을 안정시킬 만한 대규모 공급대책을 지속해서 내놓아야 할 것입니다.

부동산 전문가들은 패닉바잉의 원인에 심리적 요인이 큰 만큼 수요자가 안심할 수 있도록 정부에서 발 빠른 개발 속도와 계획을 발표하는 것이 중요하다고 지적했습니다. 당장 입주 물량을 늘릴 수는 없으므로 대다수 수요자를 안심시킬 만한 시그널이라도 필요하다는 것이죠. 전문가들은 다주택자 양도세를 한시적으로 낮춰 퇴로를 열어주고, 정부에서 당장 공급 물량을 다 소화할 수 없기에 민간 사업자에게 다양한 세제 혜택을 제공하는 등 규제를 완화하는 방안을 고려해볼 것을 권하고 있습니다.

현재 부동산시장은 단기적으로 불안감이 높아지는 형태를 띠고 있습니다. 비록 정부가 3기 신도시 등의 공급대책으로 공급량을 늘리겠다고 공언하지만, 장기적인 계획만으로는 단기적인 불안감을 잠재울 수 없습니다.

이럴 때일수록 정부는 공급과 규제 시그널을 통해 시장이 안정화 될 수 있도록 기여해야 하며, 여론 매체들은 풍부한 정보를 제공해 수요자가 현명한 선택을 할 수 있도록 해야 합니다. 수요자 역시 무분별한 투자 대신 자신만의 투자 기준을 가져야 하며, 부동산이 건전한 재테크 수단이 되도록 힘써야 하겠습니다. 무엇보다 실수요자들은 지금과 같은 시기일수록 부동산 시장에 대한 올바른 판단이 필요한 때임을 잊지 말아야 할 것입니다.

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