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추석 이후 부동산시장에 미칠 변수를 매매, 전세, 분양, 상가, 오피스텔 시장 등으로 나눠서 살펴보겠습니다.

최근 매매시장을 이야기 할 때 ‘패닉바잉’(패닉바잉과 관련한 기사 더 보기)이란 말이 유행입니다. ‘공포와 두려움 때문에 사재기에 나섰다’는 뜻인데요. 서울을 중심으로 집값이 크게 오르면서 30대 젊은 층이 공격적으로 집을 구입하면서 유행이 된 신조어입니다.

지난해 12월 1만4117건을 기록했던 서울 아파트 매매거래는 올해 5월(4328건) 급감했다가 6월 1만1106건, 7월 1만6002건까지 급증했습니다. 이 기간이 30대의 ‘패닉바잉’이 있던 때입니다. 하지만 지난 8월 들어 거래가 6880건 급감하면서 패닉바잉이 사라졌나 하는 기대감을 들게 했는데요. 거래 감소에도 불구 30대는 전체 연령대별 거래량의 36.9%를 차지하며 40대(28.3%)를 크게 앞섰습니다. 여전히 30대의 불안감이 큰 셈입니다.

추석 이후엔 어떻게 될까요? 그나마 지방과 달리 서울은 구매력이 있는 실수요자들이 많습니다. 일자리, 입지, 인프라 등 서울에서 집을 구입하게끔 하는 여러 요건이 있기 때문인데요. 추석 이후 매매거래량은 추석 이전 수준을 크게 웃돌지 않을 전망입니다. 추석 이전에 괜찮은 가격의 물건들이 대부분 거래됐고 매물도 귀해졌기 때문입니다. 또한 매달 쉬지 않고 오른 가격도 부담되는 상황이라 매수자들이 조금은 관망하는 모습도 나올 전망입니다. 대신에 30대의 주택 구입은 추석 이후에도 적잖은 비중을 차지할 전망입니다.

계속된 규제에도 불구하고 플러스 상승률을 기록하는 곳들이 계속되면서 시장엔 여전히 대기 매수자들이 있다는 사실이 증명돼 매도자들이 가격을 낮출 가능성이 낮아 보입니다. 따라서 주택가격은 하락보다는 강보합이 예상됩니다 .

매매가는 조정을 거칠 수 있겠지만 전셋값 상승은 추석 이후에도 이어질 전망입니다. 전세 수급 문제가 추석 이후에도 계속될 것이기 때문인데요.

계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 임대차 2법이 시행되면서 세입자 권한이 강화되면서 임대 기간이 길어졌습니다. 또한 3기 신도시 사전 청약이 예고되면서 당분간 주택 구입을 포기하고 신도시 청약을 기다리는 수요도 점차 늘어날 전망입니다.

매매의 경우에도 세금 부담이 가중되고 대출 역시 제한되는 상황에서 실입주가 아니면 매입해도 부담이 큰 상황이라 전세로 눌러 앉는 수요가 늘어날 전망입니다. 업계 관계자들은 전세 물건이 더욱 귀해지기 때문에 전셋값은 더 오를 것이라고 공통적으로 의견을 밝히고 있습니다.

최근 부동산 증여가 큰 폭으로 늘어난 것으로 나타났습니다. 국세청에 따르면 20~30대가 증여 받은 부동산은 2014년 6440건에서 2018년에는 무려 1만4602건으로 늘었습니다. 2018년 증여 금액은 3조1596억원을 기록했습니다.

증여가 급증한 이유는 다주택자 등 부동산 자산가들이 종부세를 줄이기 위해 자녀에게 부동산을 증여했기 때문인데요. 여기에 부담부증여(전세 보증금이나 담보 대출을 끼고 증여하는 방식)를 할 경우, 추후 양도할 때 세금을 절세할 수 있다는 점도 증여 증가에 영향을 끼쳤습니다.

물론 정부도 이러한 사실을 인지하고 8월부터 증여 취등록세율을 12%로 높였습니다. 그러므로 향후 자녀 입장에서 무조건 증여 받는 것은 세금 부담으로 이어질 수 있어 증여를 거부할 수도 있습니다.

하지만 그럼에도 추석 이후 증여를 통한 부동산 보유는 크게 줄지 않을 전망입니다. 굳이 급매로 팔 바에는 증여세를 내고 오래 보유하는 편이 낫다고 보는 이들이 많기 때문인데요. 오래 보유할 만한 부동산은 증여를 통해 계속 보유하게 돼 인기 지역의 부동산 가격은 쉽게 떨어질 가능성이 낮아 보입니다. 반대로 상대적으로 선호도가 낮은 지역의 부동산은 추석 이후 조정을 거칠 가능성이 있습니다. 다만 조정기간이 길어질 지는 두고 볼 필요가 있어 보입니다.

9월 22일 수도권(과밀억제권역, 성장관리권역)과 지방광역시의 민간택지에서 분양하는 아파트는 소유권이전등기까지 전매가 제한됩니다. 9월 22일 이후 입주자모집공고 승인 신청한 곳들부터 적용 받게 됐습니다.

수도권에선 과밀억제권역과 성장관리권역을 제외하면 자연보전권역만 남는데 이에 해당하는 곳은 경기도 이천, 남양주 일부, 용인 일부, 가평군, 양평군, 여주시, 광주시, 안성시 일부 등입니다. 이들 지역을 제외하고 수도권 모든 지역에서는 전매가 금지됩니다. 지방광역시는 이미 투기과열지구로 지정이 돼 전매제한이 실시됐던 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구에 이어 모든 지역에서 전매가 제한됩니다.

수도권은 대부분 지역이 규제지역이었기 때문에 수도권 전체 분양시장이 급격히 위축되리라 예상되지 않습니다. 다만 일부 지역은 눈에 띄게 위축될 가능성이 있습니다. 지난 6.19부동산대책으로 비규제지역 효과를 톡톡히 봤던 일부 지역의 청약자 수가 눈에 띄게 줄어들었던 점을 감안할 때, 전매제한 확대 시행으로 청약자 수가 감소하는 곳들은 추석 이후 늘어날 가능성이 높습니다. 하지만 서울 등 인기 지역으로의 쏠림은 계속될 것으로 보여 수도권 분양시장의 양극화는 더욱 심화될 전망입니다.  

상대적으로 지방광역시는 수도권보다 더 위축될 가능성이 높아 보입니다. 특히 도시 외곽으로 갈수록 청약 미달을 기록하는 곳들이 증가할 것으로 보여 분양시장은 다소 위축이 예상됩니다.

수도권과 지방광역시를 제외한 지방도시의 민간택지는 이번 규제에서 빠져 있는 상황이라 일부 지방중소도시들은 추석 이후로 수혜가 예상됩니다.

꺾일 듯하다 꺾이지 않는 코로나19의 기세로 인해 상가시장은 최악의 상황에 직면해 있습니다. 서울을 대표하던 상업지역(강남, 종로, 이태원 등)의 상점 곳곳에서 공실이 발생하고 폐업하는 곳들이 늘고 있습니다.

코로나19로 인해 사회적 거리두기가 시행되면서 권리금 없이 임대로 상가가 나오는 등 어려움에 처한 곳들이 주변에 많습니다. 이 가운데서도 매출은 줄었지만 운영되는 곳도 많은 것이 사실인데요. 소상공인들을 위한 지원이 된다고 해도 궁극적으로 소비자들의 소비가 늘지 않는 상황이 계속되지 않으면 효과는 반감될 수 있습니다. 추석 이후에도 이어질 가능성이 높습니다.

아파트 규제가 심화되면서 반사이익을 얻고 있는 부동산으로 오피스텔을 꼽습니다. 특히 요즘 공급되는 주거형 오피스텔은 구조도 아파트와 흡사해 선호도가 높습니다. 또한 주택으로 간주하지 않아 다주택 중과세 등에서 제외됐었는데요.

하지만 이제는 상황이 달라졌습니다. 세법 개정으로 2020년 8월 12일 이후 오피스텔 분양권을 구입하고 이후 조정대상지역에서 집을 한 채 구입하는 경우엔 오피스텔 분양권도 주택으로 봐 해당 주택 구입시 취득세는 8%가 됩니다. 만약 1채 더 구입할 경우엔 12%까지 세율이 높아집니다.

여전히 이를 모르는 소비자들이 많은 상황이라 추석 이후에 오피스텔 시장은 다소 혼란이 예상됩니다. 하지만 가점이 낮거나 목돈이 많지 않은 이들은 아파트에 실거주하기 힘든 상황이 계속돼 투룸 이상, 아파트와 구조가 유사한 대규모 오피스텔은 실수요자들 중심으로 청약, 계약은 있을 것으로 예상됩니다. 또한 임대사업자 혜택은 줄었다고 하지만 초저금리 시대에 5% 안팎의 수익률을 기대할 수 있으므로 향후 입지 좋은 오피스텔은 추석 이후에도 관심을 끌 것으로 전망됩니다.

더불어 생활형 숙박시설에 대한 관심도 높아질 전망인데요. 생활형 숙박시설은 아파트처럼 개별등기가 가능하고 전매도 제한이 없습니다. 주택이 아니라서 다주택으로 인한 중과세나 담보대출 제한을 받지 않기 때문입니다. 물론 입지가 중요한 만큼 꼼꼼한 선별이 필수입니다.

코로나19가 장기화되는 데다 부동산시장 곳곳에서 나타나는 현상들이 점점 소비자들을 심리적으로 불안하게 만들고 있습니다. 시장에선 추석 이후로도 상승할 것이라는 주장과 하락, 조정으로 접어들 것이라는 주장이 팽팽합니다.

실거주, 투자 모두 부동산을 잘 모르면 남들보다 뒤처질 수밖에 없습니다. 또한 준비하고 아는 만큼 불안하지 않을 수 있습니다. 지금은 추석 이후 부동산시장을 맞서기 위해 준비할 때입니다. 올해 시장의 흐름과 최근 바뀐 규정들, 새로 적용될 법안 등을 미리 찾아보면서 추석 이후 부동산시장을 준비하는 지혜가 필요할 때입니다.

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