KB부동산

청하~ 여러분의 청약을 참견해드리는 전지적 청약 시점! ‘전.청.시’ 입니다.

지난 영상에서는 3기 신도시 사전청약 자격조건과 청약 전략 등을 알아봤는데요. 오늘은 3기 신도시 사전청약 전에 도전해볼만한 지역을 소개해드릴까 합니다.

이곳도 입지가 좋아서 청약 대기수요가 많은 곳인데요. 바로 ‘준강남권’으로 불리는 경기도 과천입니다. 과천에서는 10월 지식정보타운에서 3개 단지가 분양을 앞둬 수도권 청약수요의 관심이 집중되고 있습니다.

공공택지에 들어서는 과천지식정보타운(이하 과천 지정타)은 총 12개 블록, 8400여 가구의 미니 신도시급 규모로 조성되는데요. 올 2월 S9블록에서 ‘과천 제이드 자이’가 분양했고, 7월에는 S6블록에서 ‘과천 푸르지오 벨라르테’가 분양을 마쳤습니다. 두 단지 모두 청약경쟁률이 세자릿수를 기록해 과천의 인기를 실감케했는데요.

과천 지정타에서 S1, S4, S5블록 3개 단지 민간분양 1698가구가 분양을 앞두고 있는데요. 지정타 내 전체 민간분양 물량의 절반에 달하는 물량이어서 600가구 규모의 S8블록을 제외하면 사실상 마지막 분양으로 볼 수 있습니다.

S1블록은 '과천 푸르지오 오르투스'로 이름 붙여졌습니다. 전용면적 74~84㎡ 435가구 규모입니다. S4블록은 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오' 84~120㎡ 679가구, S5블록은 ‘과천 푸르지오 르센토 데시앙’ 84~107㎡ 584가구가 공급됩니다.

언론 보도에 따르면 지난달 말 열린 분양가심의위원회에서 과천지식정보타운 S1, S4, S5블록 분양가가 확정된 것으로 알려졌습니다.

분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 분양가가 S1블록 2403만원, S4 블록은 2376만원, S5 블록은 2373만원으로 책정됐다고 하는데요. 최근 분양한 S6블록 ‘푸르지오 벨라르테’ 분양가 2372만원과 비슷한 선에서 결정된 것 같습니다. 주택형별 분양가는 입주자모집공고가 나와야 확인할 수 있습니다.

대략 3.3㎡당 분양가를 2400만원으로 놓고 전용면적 84㎡로 환산해 보면 8억원 안팎의 분양가가 예상되는데요.

재건축 신규 단지가 밀집한 과천 기존 도심과는 입지적으로 차이가 있지만 단순 비교하면 시세차익이 상당해 보입니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세를 살펴보면 2018년 7월에 입주한 과천역 인근 재건축 신축단지 ‘래미안 과천 센트럴 스위트’ 전용면적 84㎡ 시세는 15억6500만원~17억7500만원에 형성돼 있습니다. 전셋값 시세는 8억8500만~9억6500만원입니다. (KB부동산 리브온 9월 25일 시세 기준)

새 아파트 전셋값으로 신축 아파트를 분양 받을 수 있는 셈인데요. 매매 시세와는 거의 반값 수준에 불과합니다.

분양가가 싼만큼 경쟁이 치열할 것으로 예상되는데요. 청약 전에 몇 가지 체크해봐야 할 사항들이 있습니다.

전매제한 및 거주의무 기간은 시세 대비 분양가 수준 등에 따라 부과되는데요. 과천 지정타는 공공택지이고 투기과열지구여서 전매제한은 10년이 적용될 것으로 보입니다. 분양가 상한제 적용을 받는 단지는 거주의무 5년 규정이 있지만 3개 단지는 공공택지에서 짓는 민간아파트여서 5년 실거주의무는 없습니다.

분양 일정은 입주자모집공고가 나와야 확정될텐데요. 동시분양 시 단지별로 당첨자 발표일이 같다면 중복 청약을 할 수 없습니다. 당첨자 발표일이 다르다면 중복 청약이 가능한데요. 이 경우 각 단지마다 청약할 수 있어서 경쟁률은 더 높아질 전망입니다.

신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 특별공급 조건에 해당한다면 특별공급부터 적극적으로 두드려야겠습니다.

특히 국민주택 분양에만 있었던 생애최초 특별공급이 7.10 대책으로 민영주택(전용면적 85㎡이하)에도 신설되는데요. 생애최초 특별공급은 100% 추첨제로 당첨자를 선정하기 때문에 소득이나 자녀수 등의 배점에서 밀리는 신혼부부나 청약가점이 낮은 분들이라면 생애최초 특별공급을 노려볼만 합니다.

과천 지정타는 공공택지이고 투기과열지구여서 단지별 전체 물량의 30%를 과천시 2년이상 거주자에게 우선 배정합니다. 나머지는 경기도 2년 이상 거주자에게 20%, 수도권(서울·인천) 거주자에게 50%가 돌아갑니다.

과천은 인구가 적어서 1순위 청약통장을 가지고 있는 사람도 타시도보다 적은 편인데요. 과천 거주자는 총 3번의 기회가 있기 때문에 상대적으로 유리합니다.

전용면적에 따라 당첨자 선정방식도 다른데요. 전용면적 85㎡이하는 가점제가 적용되고 무주택자에게 우선 공급됩니다.

85㎡초과 물량의 경우 가점제 50%, 추첨제 50%로 당첨자를 뽑습니다. 추첨제 물량 중에서도 75%는 무주택자에게 우선 공급하고 25%는 앞선 경쟁에서 탈락한 무주택자와 1주택자를 합쳐서 추첨하게 됩니다.

청약가점이 낮거나 기존 주택을 처분할 계획이 있는 1주택자라면 추첨제로 뽑는 85㎡초과 중대형 물량을 노리는 게 유리할 수 있습니다.

85㎡초과 물량은 S1블록에는 없습니다. S4블록에서 291가구, S5블록에 250가구가 나옵니다.

다만 85㎡초과 중대형 물량은 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출을 받지 못한다는 점을 주의해야 합니다. 분양가가 시세보다 저렴해 자금 부담이 크지 않다고는 하나 계약금과 잔금을 현금으로 준비해야 하기 때문에 중대형 물량을 공략한다면 자금 계획부터 꼼꼼하게 세워야겠습니다.

과천 지정타는 입지적으로 따져보면 인덕원에 가까운 블록도 있습니다. 4호선 지하철역이 신설되지만 S4블록이 2021년 6월부터 입주를 시작해 S1블록 2022년 10월, S5블록 2023년 1월 예정으로 지하철역 신설보다 입주가 빨리 이뤄질 것 같습니다.

또 영구임대나 10년임대 같은 임대아파트가 포함돼 있는 만큼 블록별 입지나 교통, 교육여건 등을 감안해 청약에 나서야 합니다.

과천에서 앞으로 공급될 물량도 체크해봐야 합니다. 과천 지정타에서 분양 물량은 S8블록에서 민간참여형 공공분양이 남아 있습니다. 과천 도심 재건축 단지 일반분양과 3기 신도시 부지에서도 신규 분양이 이어진다는 점을 염두에 둬야겠습니다.

그럼 과천 지정타에 입성하려면 청약가점이 몇 점이어야 할까요?

예상 당첨 커트라인을 비롯한 자세한 청약 전략은 리브온TV 영상으로 확인할 수 있습니다.