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기록 제조기 한남더힐..'닭장' 아니라서 더 비싸다

조회수 2020. 10. 16. 09:57 수정
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초고가 주택단지로 유명한 한남동은 사실 주택을 개발하기 불리한 곳이라는 데요. 그럼에도 재벌부터 연예인까지 한남동을 찾는 이유, 리얼캐스트가 알아봤습니다.

2년 연속 최고가, 도심 속 타운하우스

국내 최고급 공동주택 ‘한남더힐’이 2019년에 이어 2020년에도 최고 실거래가 아파트라는 기록을 썼습니다. 12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 전용면적 243㎡ 타입이 9월 4일 77억 5,000만원에 거래됐습니다. 지난해 1월에는 전용면적 244㎡이 84억원에 거래돼 국토교통부 실거래가 집계 사상 가장 높은 매매가를 기록하기도 했습니다.


243㎡ 타입(일부 240㎡ 포함)은 단지 안쪽에 자리한 펜트하우스동 내 개방형 복층 세대인데요. 집집마다 딸린 야외 공간과 상층과 하층이 뚫린 구조 특유의 개방감으로 인기 있는 세대입니다. 이 같은 펜트하우스동은 1~2층이 복층형, 3층이 펜트하우스형으로 구성돼 있습니다. 2019년 실거래 최고가 아파트였던 244㎡이 바로 이 펜트하우스 세대입니다.


243㎡와 244㎡ 두 타입은 모두 한남더힐에서 가장 면적이 넓은 구조인데요. 최고층이 3층으로 층수가 낮고 고즈넉한 매봉산 자락에 자리하고 있습니다. 때문에 서울 중심에서 마치 숲 속 ‘타운하우스’에 살고 있는 듯한 기분을 느낄 수 있는데요. 최근 연예인 등 유명인과 부유층이 강남에서 한남동으로 속속 이사하고 이유도 여기 있다고 합니다. 

쾌적한 단지 가능한 이유, 규제 때문에?

한남더힐뿐 아니라 나인원 한남, 그리고 고급 빌라촌인 유엔빌리지까지. 한남대로를 사이에 두고 들어선 공동주택들은 ‘아파트 왕국’이라 불리는 서울 내 다른 지역 단지들과는 다른 모습을 보여주고 있는데요.


한남동 일대가 자연경관지구로 지정되었기 때문입니다. 한남더힐 사례를 보면, 최고 12층 높이에 지대가 높은 동들은 3층에 불과합니다. 이는 이 일대가 자연경관지구 및 고도지구로 지정되었기 때문인데요. 현재 한남더힐 단지 내에서 건축물이 차지하는 용적률(대지면적에서 건축 연면적이 차지하는 비율)은 약 120%로 일반적인 아파트의 절반 수준이죠.


서울시 조례에 따르면 자연경관지구 내에선 높이 7층 이하, 28m 이하로 건축물을 짓게 돼 있으며 건폐율은 30% 이하를 유지하게 돼있습니다. 따라서 이 동네 대부분이 2종일반주거지역(서울시 조례상 용적률 200%, 7~12층 이하) 이하로 묶여 있습니다. 심의를 거쳐 층수나 용적률 제한이 완화될 수는 있지만 여전히 우리가 흔히 아는 25층 이상 고층 아파트를 짓기는 어려운 상황입니다.

결국 건설사들은 한남동 자연경관지구 일대에 아파트 짓는 것을 꺼릴 수 밖에 없는데요. 이 때문에 한남더힐 토지가는 명성에 비해 상당히 저렴한 편입니다.


라이벌 전통부촌인 압구정과 비교를 하면 확연히 드러나는 부분이죠. 제3종일반주거지역인데다 기타 규제사항이 없는 압구정 현대5차는 제3종일반주거지역으로 지정돼 있습니다.


결국 이 지역에 주택을 개발해 수익성을 확보하는 유일한 방법은 세대별 면적이 넓은 최고급 아파트를 지어 비싼 분양가에 공급하는 것뿐입니다.


땅값만 보면 한남더힐이 ‘가성비’가 떨어진다고도 볼 수 있지만 앞서 설명한 전용 243㎡ 타입의 경우 대지지분이 238.258㎡에 달하는 만큼, 대지지분율 100%에 육박합니다. 낮은 용적률과 높은 대지지분율로 그만큼 ‘닭장’이 아닌 쾌적한 아파트, 장기적으로 투자 가치 있는 아파트가 가능해진 것이죠.


또한 건폐율(대지면적에서 건물 면적이 차지하는 비율)이 낮아 자연스레 조경 면적도 넓어지게 됩니다. 서울 최중심에서 누구나 선망하는 초고급 타운하우스가 속속 생기고 있는 배경입니다.

한남더힐 VS 나인원 한남

한편 한남더힐 건너편, 같은 임대 후 분양 아파트인 나인원 한남이 내년 3월 조기 분양을 결정하면서 한남더힐이 세운 ‘최고가 아파트’ 기록을 깰 수 있을 지 업계가 주목하고 있습니다. 한남더힐이 매봉산을 낀 아늑한 타운하우스를 지향한다면, 나인원 한남은 한남오거리 및 이태원 상권과 인접한 ‘핫 플레이스’로 떠오르고 있습니다. 나인원 한남은 단지 자체 상가에 고메494, 블루보틀 등 유명 프렌차이즈 브랜드를 입점시키며 이러한 정체성을 더욱 강화하고 있는데요.


이미 40억원~90억원 대 임대 보증금으로 2014년 입주 당시 화제를 낳았던 한남더힐(최고 25억원)을 훌쩍 뛰어 넘은 만큼, 한국 고급 주택의 새로운 역사를 쓸 수 있을 것으로 보입니다.

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