리얼캐스트

사상 첫 제로금리 시대입니다. 지난 3월, 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 기존 1.25%에서 0.5%포인트 내린 0.75%로 결정한 바 있습니다. 국내 기준금리가 1% 미만으로 떨어진 것은 처음이었죠. 여기에 지난 5월 추가인하를 통해 연 0.5%까지 기준금리를 내리면서 단 2개월 만에 0.75%의 금리를 내려 역대 최저 수준의 금리가 5개월째 이어지고 있는 상황입니다. 당분간 이러한 저금리 기조가 이어질 것이라는 게 전문가들의 전망이기도 하죠.

이에 따라, 예금이나 적금 같은 은행 상품보다 높은 투자수익률을 기대할 수 있는 투자상품이 각광받고 있습니다. 주식시장을 뜨겁게 달궜던 이른바 ‘동학개미운동’과 역대 최대 수준을 기록하고 있는 수익형 부동산 거래량이 이를 증명하고 있죠.

실제 수익형 부동산의 수익률이 예·적금 보다 높은 것으로 나타났습니다. 한국감정원에 따르면 지난해 전국 수익형 부동산 수익률은 5.56~7.67% 선인 것으로 조사됐는데요. 반면, 국내 시중은행이 판매하는 정기적금 상품 중 금리가 가장 높은 것은 케이뱅크 정기적금으로 세전 1.45% 수익률(12개월, 세후 1.23%, 기업은행자료)입니다. 수익형 부동산 수익률이 예·적금 상품 대비 최소 3배 이상 높은 셈이죠.

여기에 이자소득세 15.4%(소득세14%+지방세1.4%)도 제해야 합니다. 물가 상승률이 연 2%가량인 것을 고려하면 실질 금리는 마이너스 수준입니다. 사실상 은행 예·적금 이자로는 수익을 기대할 수 없는 상황인 만큼 수익형 부동산 인기는 계속될 전망입니다.

하지만 모든 오피스텔, 상가가 다 잘되는 것은 아닙니다. 어떤 입지나 상품 경쟁력을 가진 수익형부동산 상품에 투자하느냐에 따라 그 수익률은 천차만별인데요. 그렇다면 알짜 상가 투자처를 찾는 방법은 뭐가 있을까요?

가장 먼저 고려해야 할 것은 바로 충분한 배후수요의 확보 여부입니다. 탄탄한 상권이 형성되어야 장기적이고 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가 특성상 배후수요는 절대 빼놓을 수 없는 요소입니다. 지역 내 수요를 흡수하기 위해선 인근에 대형 주거 시설이 있는지, 교통 접근성은 좋은 지 살펴봐야죠.

이케아 등의 대형 매장이 인근에 위치한 지역 내 핵심상권과의 인접성도 중요합니다. 해당 시설들은 방문객들이 한 곳에만 머물지 않고 인근 상권으로 퍼져 나가기 때문에 자연스럽게 상권 확장이 일어나는 효과를 얻는 장점도 있습니다.

실제 이케아와 코스트코가 있는 광명역 인근 상업시설은 분양 때마다 완판 행진을 이어나가고 있죠. 여기에 분수대나 광장 등의 특화 설계가 더해지면 더욱 많은 수요를 흡수할 수 있습니다.

고정적인 수요를 갖추고 있는 것도 인기의 요소입니다. 대규모 주거단지와 인접해 있는 것만으로도 꾸준한 수익을 거둘 수 있기 때문이죠. 특히, 생활과 밀접한 관계가 있는 생활필수 업종의 경우 고정수요를 그대로 흡수할 수 있는 장점이 있죠.

다음은 앵커테넌트 시설의 입점입니다. 스타벅스, 영화관, 은행 등 뛰어난 집객능력을 가져 임대인을 웃게 만드는 1등 임차 시설들이 있죠. 최근 인기를 끄는 것은 의료기관이 입주한 메디컬 상업시설입니다. 이른바 의세권이라 불리는 메디컬 상업시설은 불황이나 경제적 상황에 따라 수요가 줄거나 늘어나지 않아 꾸준한 수요를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

실제 병원을 내방하는 환자와 보호자, 병원 임직원 등의 고정수요가 있기 때문에 365일 시간과 요일을 가리지 않고 늘 활성화돼 있죠. 게다가 병원이 있는 곳엔 늘 약국과 대기를 위한 카페 등 관련 시설이 동반하는 만큼 공실 가능성도 낮은 편이라 의세권은 A급 상업시설로 꼽힙니다.

한 업계 관계자는 “여의도나 판교처럼 직장인 수요를 중심으로 하는 지역은 주말 장사를 하지 않는 점포도 있다”며 “반쪽짜리 상권이 되지 않기 위해선 365일 고정 수요를 찾는 것이 중요”하다는 의견을 전했습니다.

배후수요에 탄탄한 앵커테넌트 시설을 갖춘 곳은 분양 전부터 소비자들의 관심을 끌기도 합니다. 대표적인 사례로 꼽히는 곳이 바로 송도 닥터플러스몰입니다.

우선, 송도의 대표 상권으로 주목받고 있는 코스트코 송도점 바로 옆에 자리를 잡아 핵심 상권의 수혜를 누릴 수 있습니다. 바로 앞에 센트럴파크와 송도 3공구 등 7,600여 세대의 주거시설이 있어 배후수요도 풍부합니다. 게다가 대형 병원인 플러스병원이 확장 입주할 예정입니다. 플러스병원은 연간 24만여명이 내방하는 송도 대표 병원인만큼 풍부한 유효수요를 가진 의세권 프리미엄까지 누릴 수 있습니다.

특화 설계도 갖췄는데요. 모든 상가를 대로변, 중앙광장변으로 대면배치 해 가시성은 물론 접근성도 좋습니다. 1층에는 수공간과 중앙광장을 설계해 정주성도 뛰어나고요.

인근 부동산 관계자는 “닥터플러스몰은 상대적으로 의료시설이 부족했던 송도에서 대규모 병원이 입점하는 메디컬 상업시설의 희소성까지 누릴 수 있어 지역을 대표하는 상업시설로 자리매김할 전망”이라고 의견을 전했습니다.

정부의 강도 높은 규제로 주택 시장은 하락을 면치 못하고 있습니다. 그러나 확실한 고정수요가 뒷받침되는 수익형 부동산 시장은 오히려 상승세를 이어가고 있는데요. 상가 투자의 미덕은 뭐니뭐니 해도 안정성이죠. 불황에 강하고 안전한 수익형 부동산을 선별적으로 고르는 투자전략을 세워야 할 때입니다.